土地市场过热内房企不乐观 万科等评级或趋负面

国际著名评级机构标准普尔日前发布研究报告称，目前过热的土地市场为中国内地的楼市带来了更大的风险，过高的土地价格将推高房价并可能引发更加严格的调控政策出台。标普认为，高地价或拖累内地房企的利润率，内房板块在未来一年的增长将放缓。标普同时表示，下半年对于主要内地房企的评级依然偏向负面，例如：对世茂房地产、金茂控股、融创中国、万科等大型内地房地产开发商的评级展望更多将为负面。

这是标准普尔在日前举行的主题为“土地市场炽热与销售前景放缓将压抑中国房地产商的复苏”的研讨会上发表的主要观点。

标普公布的最新统计数据显示，今年前7个月中国房地产销售强劲增长了40%，但较高的基数使得后续强劲增长难以实现。同时，随着此前受抑制的需求得到释放，支持市场反弹的因素将逐渐消逝。标普指出，很多获评级的开发商已经加大土地收购力度和扩张计划，将一、二线城市的土地价格推至历史高位，愈来愈多开发商通过收购项目公司和小型开发商来获得土地。

标普全球评级表示，实际上，今年以来，内地房企的财务风险并未随着销售的复苏而出现改善;相反，由于很多开发商扩大土地储备和加快建设，从而急于进入投资的新周期，更令信用状况恶化，这一点已在内地房企的中期业绩有所反映。标普强调，内地房企信用状况的复苏将取决于良好的销售执行以及承诺并实践审慎的土地购买和主动的财务杠杆控制，这些特征是区分投机级和投资级开发商的关键点，可能导致出现更多的企业评级从投资级降到投机级或者相反并改变竞争格局。

标普全球评级信用分析师孔磊表示，土地的价格过热将损害更多激进开发商的盈利能力和现金流，房地产价格的松动也令内地房企处于不利的境地。孔磊预期，未来12个月内地房企的评级趋势继续呈现负面走向，并认为由于开发商非常渴望实现规模增长，因此它们显着去杠杆的可能性较低。

标普指出，受到高昂土地成本的拖累，内地房企的利润率可能再度下滑，同时开发商的规模扩张意愿强烈，财务杠杆明显下降的可能性很小，预期内地2016年房地产销售增幅约20%，在此后的12-18个月内销售增长率将不超过10%。标普同时预期，未来房企在境外发行债券的势头可能出现恢复，主要因支持性的融资环境使得再融资风险降低，且境内债券的发行和获批下降等因素影响，同时境内外息差达到最低点，境外发债对企业吸引力加大。

据，至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。目前银行业普遍认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。另外，有银行业公布的压力测试结果显示，房价下跌30%-40%，银行也不会有损失。

就此，有学者专家认为，中国房地产上行期可能已接近极限，内地房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，未来三年或步入下行期。总体来讲，目前内地房地产行业的泡沫越来越大，北上广深的房价都要赶上东京纽约等国际大都市了，意外随时都会发生，泡沫随时都会破裂，每个人都看到房地产存在巨大的危险，每个人都看到它在带着危险裸奔，但仍对其发展抱有幻想。