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为何这些房企一边调高全年任务,一边疏远三四线城市?

2016年09月09日来源:楼盘网本网原创责任编辑:zenghong

受益于今年各大城市房价的上涨和房地产规模效应的集聚,今年大部分房企实现了“超速”发展。

不少上市房企,在8月前后,纷纷调高全年销售任务,恒大甚至较原定目标上调50%!一二线城市销售贡献率大增的同时,房企不断调整区域布局,逐渐远离三四线城市。

截至9月初,包括恒 大、碧桂园等多家房企公开上调销售目标,其中大部分房企调整后的销售目标涨幅均在20%以上。

8月初,恒大正式宣布向3000亿元的销售规模发起冲击。这一数值是其历史发展的最高点,较原先的2016年2000亿元目标上调50%。一旦完成,千亿级房企的“座次”有望重新排位。

上调销售目标的不仅仅只是恒大。千亿房企中碧桂园已将原先1680亿元的销售目标提升至2200亿元。

千亿门槛外的房企,已经将头探了进来。1100亿元,是融创中国近日宣布的新的全年销售目标。华润置地亦将其销售目标上调至1056亿元,而绿城将今年的内部目标调到了900亿-1000亿,完成是大概率事件。

跃跃欲试的还有目前处在第二梯队的开发商。龙湖地产的上调幅度达到21%,2016年销售目标直奔750亿元。 新城控股的上调幅度达到30%,由原先的400亿元变为520亿元。旭辉控股的上调达20%,由原先的365亿元升至438亿元。

房地产研究机构克而瑞分析认为,销售向好是房企积极上调目标的促因,就目前房企累计销售情况来看,多数企业已完成调整后目标的70%,与全年目标差距不远。

按照克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示,前5强销售金额均突破千亿元,而去年同期仅有一家。目前,万科目前暂坐行业一哥的位置,排在第二位是恒大,碧桂园的排位升至第三。

事实上,销售的增加背后则是房企座次排位门槛的提高。从上半年的情况看,前十强门槛超过500亿元,前50强门槛也达到138亿元。照当下的销售形势,前五强房企全年销售金额各自超过2000亿元,易如反掌。

按照克而瑞公布的《2016年1-8月权益销售榜单》排位,截至8月31日,千亿房企有6家,依次为恒大、万科、碧桂园、绿地控股、 保利地产 、中海地产。其中,恒大累计权益销售额2237.5亿元,位列全国第一,超过万科528亿。权益销售额是房企销售业绩最真实的反映,更客观地显示了房企真正的实力。

这些上半年取得不俗销售业绩、高调提高全年销售目标的上市房企,自己都承认,一二线城市(包括出限购、限贷政策的城市)的开发项目,对企业业绩占比贡献高。

以新城控股为例,该房企高级副总裁欧阳捷此前分析指出,上半年业绩上涨主要和市场形势有关,其中一二线城市项目占比贡献较高。而新城控股拥有的超过2500万平米土地储备,也主要集中在上海、苏州、南京、杭州等长三角区域以及天津、武汉、成都、青岛等全国性主流二线城市。

根据旭辉集团中期业绩报告,其2016年上半年有97%的销售收入来源于一二线城市,77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。其中,旭辉在苏州、上海的销售都非常强势,均超过百亿。

绿城也在通过不断调整改变自己的城市结构,其表示将不会在三四线新增土储。事实上,从2015年开始,绿城就明确将“北上广深”及杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市作为聚焦重点。

新城控股、绿城、恒大等不少上市房企,都在各种场合提到武汉的重要地位。

几年前,在上一轮,甚至上上一轮楼市调控期间,曾经有上市龙头房企总结自身业绩飘红的原因时说,得益于前瞻性的战略眼光,提前布局具备发展潜力的二三线城市(没被限购),大量刚需转化为销售数据。

而如今,越来越多的上市房企,认准了这个理儿:越是调控的市场,越是好的市场。供小于求,买房人疯抢,房价不飞涨么?政府能不出调控政策么?

被一致认可的,还有这么一句话:一二线城市,汇聚大地区甚至是全国范围内的优质产业就业资源、教育资源、医疗资源、交通资源,吸引寻求更好就业机会和渴望过更好生活的年轻人口不断流入,为当地楼市注入大量需求。

相反的是,许多三四线城市实体经济空心化、年轻人口净流出的现象一直没得到改观。就算是出台零门槛落户政策(如湖北省的黄石市),也不能根本解决人口外流、楼市库存量偏高的问题。大房企调整布局,疏远三四线城市成为必然。

激活三四线城市房地产市场机制的政策导向不在房地产自身,而在于产业。没有产业,房地产是没有市场的,城市是没有活力的。只有一二线城市高度集中的优质资本、技术和人才,在国家政策引导下注入三四线城市,才有可能使三四线城市的房地产市场平稳持续发展。

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