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高价地解套的秘密:延缓入市是主流

2016年09月10日来源:21世纪经济报道土地市场责任编辑:zenghong

2016年以来土地市场高温不退,“面粉贵过面包”似乎成为市场常态,南京、苏州、合肥、杭州、上海等城市土地成交价格纪录屡被刷新。

地价的快速攀升,来自对价格快速上涨的信心,但自2016年3月底以来,不仅行业政策面出现反复,要求“稳房价”;“权威人士”更是直接对“加杠杆去库存”全面否定。行业宏观背景的不确定性,让业内也不免为这些新晋高溢价土地捏一把汗。

这些地块的运转情况究竟如何?

延缓入市是主流

在房地产行业,如今对于拿地流传着这样一句话。“拿地是死,不拿地更是死。”背后的含义是,由于地价高企,开发商拿地很可能面临较大风险;但如果不拿地,开发商可能就要面临“断顿”的生存危机。

这种情况下拿下高溢价土地真的没有风险吗?

以北京市为例。北京历史上累计出让的经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,合计土地出让金为1919.38亿。截至2016年9月8日,这59宗地块的销售额仅337.8亿。

中原地产分析师张大伟表示,这些高价地很多都是2014-2015年入市,入市项目只有不到20个。从销售节奏看,大部分项目延缓入市已经超过1年,其实已经开始承担资金压力,其中很大部分的销售额还来自于保障房部分。

张大伟称,从目前情况看,入市的高价地项目获得销售业绩有一个非常明显的特征,都是五环及五环周围项目。这59宗地块总货值预期将在3800亿,截至今年6月实现224亿的销售额,目前来看,只相当于一年的资金成本。

21世纪经济报道记者发现,59宗高价地中,只有17宗有销售业绩,如华润城、万柳书院、龙湖西宸原著、北京壹号院等。

张大伟认为,北京五环外高价地数量非常多,包括延庆、顺义、大兴等区域,公寓类高价地数量众多,都给未来市场带来风险。北京、上海出让的多宗住宅用地,均有“7090”的要求,但这并没有抑制住高价地出现。整体看,未来刚需已经只能瞄准二手房市场。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些高价地才能上市。

CRIC分析师房玲表示,房企争夺优质项目时往往建立在对未来市场乐观的预期之上,但过高的楼板价使部分地块在拿地后迟迟未能顺利入市,典型的案例有合景泰富崇文菜市场地块。还有部分地块由于项目体量大,同时涉及地块整理、拆迁等问题,大大延迟了项目开发速度,如南京中冶下关高价地块。

据21世纪经济报道记者统计,两年内未开工的高价地项目不在少数。比如,南京中冶置地拿下的下关区滨江1号地和3号地,地块成交日期为2010年9月;富力地产在无锡拿下的XDG-2009-77地块,成交于2010年;合景泰富2011年拿下的崇文菜市场(含西侧地)地块等。

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