【中国经济时评】清理“首付贷”防患未然

【中国经济时评】清理“首付贷”防患未然

《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

中国人民银行近日宣布，将对中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。住建部在3月15日举行的新闻发布上也再次重申，“‘首付贷’是不可以的”，住建部将配合人民银行做好这项专项整治。

上述表态符合审慎监管基本原则。虽然“首付贷”目前可能刚刚萌芽，涉及的地域与规模还非常有限譬如近期房价上涨幅度最大的深圳楼盘，据该市互联金融协会估测，深圳“首付贷”的线上规模可能也仅为20亿～30亿元，但这种所谓“金融创新”的负外部性非常之大，倘若任由其野蛮生长，后果很可能甚为严重。因为“首付贷”连接房地产与金融这两个中国经济最重要的领域。

“首付贷”对房地产的危害，主要在于向市场发出错误信号，凭空创设出一部分并不具备基本资质的虚假购买力，导致房价背离真实供需关系出现高估，而这种高估引发的财富效应又会进一步刺激各路资金加速流入，从而使房价进入资金推动型上升通道。

“首付贷”对金融部门的危害，主要在于它试图冲击中国金融安全很重要的一道防线。在此之前，无论各方对中国的房价走势持何种看法，基本共识是中国的个人住房抵押贷款安全性很高，而这种判断最坚实的依据，即在于中国的个人住房抵押贷款首付比很高据相关机构估测，中国的个人住房抵押贷款首付比可能高达总房款的50%，甚至更高，而且这些贷款的主要发放者——银行，具有足够的能力消化、管控资金来源短期化与住房贷款长期化之间暗含的流动性风险。

房价非理性上涨与房贷安全性降低，两者很容易相互刺激以致陷入恶性循环。以发生在美国的次贷危机为例，其源起即在于危机发生前，因信息不完全及经济人有限理性所致，部分资金在盈利动机驱动下开始过度流入房地产市场，随后不断推高的房价又不断吸引房贷机构盲目扩张次贷规模并进一步推高房价。此过程中泡沫最甚时，次贷余额占全部房屋抵押贷款比重曾经高达15%左右。

中国严格的金融管制与独特的金融安排，使得上述恶性循环较易被控制，甚至被截断。例如，房价较快上涨时，金融监管部门可以通过提高房贷首付比，遏制房贷规模扩张并且抬高房贷安全边际。而“首付贷”的出现，不仅会直接削弱这种调控机制的有效性，而且还会因为放贷机构自身风控失范譬如自我融资、自我担保、搞资金池等，放大市场失灵的一面，阻碍其所假托的金融“松绑”与市场化进程。

可以说，“首付贷”是一种放贷机构不负责任地为了自身短期收益，罔顾风险长期化、外部化的伪金融创新。如今监管机构对“首付贷”进行清理和整顿，是为防微杜渐、防患未然的当然之举。